新华日报
2019年12月24日
新华日报
第7版:经济

发挥资产评估在征收服务中的综合优势

随着我国经济发展及城市化进程的推进,国有及集体土地上房屋征收项目不可避免。征收是指国家基于公共利益需要,以行政权取得集体、个人财产所有权并给予适当补偿的行政行为。征收工作政策性极强,需要依照严格的法律规定的权限和程序进行。《中华人民共和国宪法》《城市房屋拆迁管理条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等明确规定,房地产价格评估机构是确定对被征收房屋价值补偿标准的法定机构。这些法规、条例使房地产评估成为国有土地上房屋征收补偿的重要内容,对评估机构的产生、评估程序、评估技术及评估结论争议的解决等具体问题,作出详细的规定,相关规定及政策也日趋完善。

无论是国有还是集体土地上房屋的征收,房地产价格评估机构在其补偿中都起到毋庸置疑的重要作用。但是,由于征收补偿工作的复杂性及多样性,使得房地产价格评估机构执业范围及房地产估价师专业胜任能力之外的一些问题,成了整个征收工作的难点及焦点。比如,生产性企业不可移动或搬迁成本大于本身现有价值的设备的补偿,苗木、探矿权、采矿权、铁路、码头等补偿价格的确定,征收结束收回的资产的处置,这些都超出了房地产价格评估机构的执业范围和专业胜任能力。在实际工作中,如果这些问题处理不到位,不仅会增加征收的难度,甚至引发群体事件。因此,需要综合性的资产评估机构,利用专业知识处理和解决这些看似“棘手”的问题。

巧打“组合拳”解征收补偿难题

评估业务推动评估机构向综合性评估机构发展,例如由于补偿款无法达成意见一致而产生的矛盾,往往不是因为被征收人想多获得额外的补偿款,或房地产估价师及征收人员的工作不认真,而是由于对资产评估的相关专业知识不了解而引起的。在对工矿企业的征收中,会遇到各种各样的特种设备、设施等特殊的评估对象,房地产估价人员常常无从下手,一般没有接触过征收评估的资产评估师,由于缺少与征收相关知识的储备,只能机械地就评估对象进行评估,不能对症下药,有针对性地解决征收工作中的实际问题,从而引发矛盾。南京长城土地房地产资产评估造价咨询有限公司(以下简称“长城评估公司”)在十多年来的征收服务过程中,充分利用专业优势,除了提供优质高效的房地产估价评估服务外,还提供创新性的服务。比如自制不可移动设备的评估、苗木评估、进口成套设备的搬迁及安装调试费的评估等,长城评估公司利用综合类资产评估机构的专业优势,顺利解决评估工作中遇到的难题,不仅扩大了评估机构的业务范围,也解决了征收补偿工作中相关房地产估价机构难以处理的环节,为完成征收任务、化解征收矛盾打下了坚实的专业基础。

主动化解矛盾

征收中产生矛盾的因素很多,有些是因为相关专业知识的缺乏而引起的。例如一家小型矿山企业,经拍卖取得采矿许可证,期限三年。在生产一年后,因修路停产一年,交通管理部门按征收规定给予补偿,并附带承诺在采矿许可证到期后顺延一年。可采矿许可证到期后土地管理部门并没有同意顺延,企业负责人反复多次往返各相关部门要求履行承诺。但是,土地管理部门按规定不能办理延期手续,交通部门及街道聘请的房地产评估机构及工程造价单位,也未制定出企业可以接受的合理合法补偿方案。长城评估公司运用资产评估、矿业权评估、工程造价、财务会计、房地产评估及与征收等多方面的有关法律、法规及综合知识,会同街道、国土、交通、信访、监察等部门一起,研究方案,经过半年左右的时间,终于出具了一份合规、合法、各方接受的资产评估报告,企业顺利签订了补偿协议,成功化解了一起跨度长达三年多的事件。

完善征收后资产处置

许多征收实施单位认为:征收补偿协议一签,货币补偿或产权置换后,征收工作基本完成,很少考虑到征收后除土地以外的资产怎么合理、合法地处置。其实,征收后的资产已是国有资产,很少部门关注这一点。长城评估公司向有关人员及部门反映,提醒有关人员重视、加强对征收后的资产进行管理,防止国有资产流失。南京市栖霞区征收部门的领导对此非常重视,在相关领导的关心及支持下,率先在该区全面开展此项工作:一方面对征收的房产及不可移动的设备、设施的残值进行评估,另一方面对征收的房产拆除费用进行估算,分别出具相关报告,征收部门依据评估报告,采用收支两条线进行公开招标。可以说,这项工作的探索与开展,是对征收全过程工作的完善与发展,不仅使整个征收工作走向更加完善的法制化轨道,同时,也使国有资产的管理外延进行了扩大,有效防止了国有资产的流失。

高质高效完成征收工作

在企业征迁评估项目中,有些企业在建厂前会对场地进行大规模的场地平整,并且大多数没有保留或遗失了工程开展时所签订的合同、设计图等资料,使得征收评估过程中无据可依。这一矛盾在被征收人与征收人之间逐渐增多,并愈演愈烈,进而影响到征迁项目的进度,如何有效地解决这一矛盾已变得十分迫切。

以前常用的方法是采取当初参与人出场指认、证明的方式估算丈量,这种方法主观性强,可靠性低,争议较大。江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司利用丰富的测绘及勘探经验,开发出了一种有效的、精确的探测方法,即利用探地雷达发射的电磁波在不同介质中的传播速度和反射具有差异的特性,根据各土层的反射波纹情况,计算出各填埋层的深度,进而计算出填埋的土石方量。江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司还利用无人机对需要征迁的区域进行航摄,得到项目开始前的高清影像,有效防止因被征收户提前得到征收消息后而疯狂加盖各类构建筑物造成的多余赔偿。拍摄高清影像后,可进行高精度三维实景建模,模型具有真实纹理,不仅可以精确识别现场的各类地物地貌,还可以对模型中的各类地物地貌进行精确的长度、高度及面积等测量。三维模型大大减少了外业数据的采集工作,提高了工作效率,降低了人力成本及劳动强度,目前已得到征收项目的征收人、被征收人及审计单位的广泛认可。

与时代同行,

接轨地方经济建设

随着经济社会的迅猛发展和城市化进程的加速推进,对建设用地的需求日益增长,城市拆迁和农村集体土地征收的数量和面积逐年加大。征收这一重要的前期工作,不仅关系到国家、集体和个人的利益,还关系到社会稳定和安定团结的局面。近年来,由此引发的许多矛盾,已危及到社会稳定和经济发展。一些地方政府通过委托综合性的资产评估机构,利用专业知识评估有效控制被征收方漫天要价,促进政府补偿到位。江苏万隆永鼎房地产土地资产评估有限公司在协助苏州市政府城镇拆迁改造中,完成了平江新城、虎丘白洋湾湿地公园、高新区退二进三、轨道交通1号、2号、4号线、新区轻轨线、金阊新城、甪直西气东输、木渎影城、太湖新城、工业园区、城南改造等一大批重点项目的征地评估,成为苏州市征收评估的主力军。

一串串数字的背后是评估人辛勤的汗水和付出,但群众的满意和政府的认可是评估人员最大的满足。特别是《资产评估法》的出台与施行,为评估行业多元化发展及综合性经营奠定了基础,综合性的资产评估机构有义务也有能力为征收工作提供更精细化、创新性的服务。

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